Trước khi đập bỏ một căn nhà để xây mới, điều chủ nhà lo nhất thường không phải giá, mà là "làm sao cho gọn": ai khảo sát, khi nào có giá, lúc nào nhận tiền, tháo dỡ bao lâu, xà bần ai dọn. Một quy trình thu mua xác nhà cũ rõ ràng sẽ trả lời hết những câu đó ngay từ đầu, thay vì để chủ nhà vừa làm vừa đoán. Bài viết này mô tả đúng cách Minh Thành làm việc tại TP.HCM: 7 bước, mốc thời gian cụ thể, trách nhiệm từng bên và những chỗ dễ phát sinh nếu chuẩn bị thiếu.
Từ tiếp nhận thông tin tới bàn giao mặt bằng, mỗi bước đều có mốc thời gian rõ ràng.
Quy trình thu mua xác nhà cũ gồm 7 bước
Bảy bước dưới đây là khung chung cho mọi công trình, từ nhà cấp 4 trong hẻm tới nhà phố 3–4 tầng mặt tiền. Khác biệt giữa các công trình nằm ở khối lượng và phương án thi công, không nằm ở trình tự.
Bước
Nội dung
Thời gian tham khảo
1
Tiếp nhận thông tin qua điện thoại / Zalo
Trong ngày
2
Khảo sát tận nơi, đo đạc, chụp hiện trạng
1–2 ngày sau khi hẹn
3
Định giá, gửi báo giá bằng văn bản
Trong 24h sau khảo sát
4
Thỏa thuận phạm vi công việc, thời gian thi công
1–3 ngày
5
Ký hợp đồng, thống nhất điều khoản an toàn
1 buổi
6
Thanh toán cho chủ nhà
Trong 24h sau ký
7
Tháo dỡ, thu hồi vật liệu, dọn xà bần, bàn giao mặt bằng
3–15 ngày tùy công trình
Điểm quan trọng nhất của mô hình này: chủ nhà nhận tiền trước khi công trình bị đụng tới. Đây cũng là khác biệt căn bản giữa dịch vụ thu mua xác nhà cũ và dịch vụ tháo dỡ nhà cũ tính phí theo m².
Bước 1 và 2: Tiếp nhận thông tin, khảo sát hiện trạng
Chủ nhà gọi hotline hoặc gửi vài tấm ảnh qua Zalo kèm ba thông tin: địa chỉ, diện tích đất và số tầng. Với những thông tin này, chúng tôi ước lượng sơ bộ được khối lượng và hẹn lịch khảo sát, thường trong vòng 1–2 ngày.
Buổi khảo sát mới là lúc mọi con số được xác định. Đội khảo sát đo diện tích sàn từng tầng, xem kết cấu là khung bê tông cốt thép hay tường gạch chịu lực, kiểm tra mái tôn hay mái bằng, đếm cửa sắt – cửa gỗ, xem tình trạng móng và ghi nhận đường vào công trình. Chiều rộng hẻm và khoảng cách tới nhà liền kề quyết định việc dùng máy hay tháo dỡ thủ công, và chi phí hai phương án chênh nhau đáng kể.
Khảo sát tận nơi là bước quyết định độ chính xác của báo giá.
Khảo sát tận nơi hoàn toàn miễn phí và không ràng buộc chủ nhà phải ký gì. Nếu bạn còn phân vân giữa sửa chữa và đập bỏ, có thể tham khảo những dấu hiệu cho thấy nhà cũ cần tháo dỡ trước khi quyết định.
Bước 3 và 4: Định giá và thỏa thuận phạm vi công việc
Giá thu mua được tính theo một công thức đơn giản: giá trị vật liệu thu hồi trừ đi chi phí tháo dỡ, nhân công, vận chuyển và xử lý phế thải. Phần vật liệu thu hồi chủ yếu là sắt thép, tôn, cửa, khung nhôm, thiết bị vệ sinh và gỗ còn tốt. Phần chi phí phụ thuộc vào độ khó thi công.
Yếu tố
Làm giá tăng
Làm giá giảm
Kết cấu
Khung bê tông cốt thép, nhiều sắt
Tường gạch chịu lực, ít sắt
Đường vào
Mặt tiền, xe tải vào tận nơi
Hẻm dưới 3m, phải trung chuyển
Nhà liền kề
Đứng độc lập, có khoảng lùi
Sát vách hai bên, phải làm thủ công
Hạng mục ngầm
Không có hầm, móng nông
Có tầng hầm, móng cọc phải phá
Thời gian
Linh hoạt, thi công cả tuần
Giới hạn giờ, khu dân cư đông
Báo giá được gửi bằng văn bản trong 24h sau khảo sát, ghi rõ con số và phạm vi công việc kèm theo. Chủ nhà nên đọc kỹ phần phạm vi: dọn xà bần tới đâu, có phá móng không, có đục bỏ nền không. Tham khảo thêm bảng giá thu mua xác nhà cũ và bài thu mua xác nhà cũ gồm những gì để biết hạng mục nào thường được tính vào.
Cần báo giá nhanh? Gọi 0933 608 234 hoặc nhắn Zalo — khảo sát tận nơi miễn phí.
Bước 5 và 6: Ký hợp đồng và thanh toán trong 24h
Hợp đồng nêu rõ giá trị, thời gian bắt đầu và kết thúc, phạm vi tháo dỡ, trách nhiệm an toàn với nhà bên cạnh và điều kiện nghiệm thu mặt bằng. Đây là chỗ chủ nhà cần chắc chắn nhất, vì mọi tranh cãi về sau đều quay lại bản hợp đồng này.
Sau khi ký, chúng tôi thanh toán cho chủ nhà trong vòng 24h, chuyển khoản hoặc tiền mặt tùy bạn chọn. Chủ nhà nhận tiền xong mới tới lượt máy móc vào công trình.
Giấy tờ và thủ tục cần chuẩn bị
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền quyết định tháo dỡ công trình.
Bước 7: Tháo dỡ, thu hồi vật liệu và bàn giao mặt bằng
Thi công bắt đầu từ trên xuống: mái, tường bao, sàn, rồi mới tới khung và móng. Vật liệu được phân loại ngay tại chỗ — sắt thép một luồng, tôn và nhôm một luồng, xà bần một luồng — để rút ngắn thời gian và giảm số chuyến xe.
Công trình sát vách được tháo dỡ thủ công kết hợp máy nhỏ để giữ an toàn cho nhà bên.
Nhà trong hẻm nhỏ cần phương án riêng: máy đào mini, che chắn bằng bạt và lưới, tưới nước chống bụi, giờ làm việc tránh sáng sớm và tối muộn. Công trình sát vách còn phải chống đỡ tường chung và tháo từng mảng thay vì kéo đổ.
Sắt thép là phần giá trị lớn nhất thu hồi được từ công trình cũ.
Phần sắt thép được tách khỏi bê tông và chuyển về bãi phân loại; đây là hạng mục quyết định phần lớn giá trị, chi tiết có trong dịch vụ thu mua sắt thép công trình. Xà bần được chở về bãi tập kết đúng quy định, không đổ bừa ra đường hay khu đất trống.
Xà bần được thu gom và vận chuyển trong phạm vi hợp đồng đã ký.
Nghiệm thu cuối cùng dựa trên ba tiêu chí: mặt bằng sạch không còn xà bần và sắt vụn, nền được san phẳng ở cao độ đã thỏa thuận, nhà liền kề không hư hại. Ký biên bản bàn giao là lúc hợp đồng kết thúc và chủ nhà có thể khởi công xây mới ngay.
Mặt bằng sau nghiệm thu, sẵn sàng cho đơn vị thi công mới vào việc.
Bốn sai sót khiến tiến độ kéo dài
Phần lớn các công trình bị chậm không phải vì thi công, mà vì khâu chuẩn bị. Bốn lỗi dưới đây lặp lại nhiều nhất:
Báo sai diện tích hoặc số tầng. Con số ước lượng qua điện thoại chỉ để hẹn lịch; giá chính thức luôn chốt sau khảo sát.
Chưa cắt điện nước. Đội thi công không thể khởi công khi đồng hồ điện còn gắn trên tường.
Chưa thống nhất phạm vi móng. Phá móng cũ, đục nền, lấp hố là các hạng mục riêng, cần ghi rõ trong hợp đồng.
Bỏ qua nhà liền kề. Không chụp ảnh hiện trạng trước khi làm dễ dẫn tới tranh chấp khó chứng minh về sau.
Bạn có thể xem cách chúng tôi xử lý các tình huống thực tế trong mục dự án đã thực hiện tại Bình Chánh, Thủ Đức, Tân Phú và Gò Vấp.
Câu hỏi thường gặp
Quy trình thu mua xác nhà cũ mất bao lâu?
Từ lúc liên hệ tới khi nhận tiền thường 3–5 ngày. Phần tháo dỡ và bàn giao mặt bằng mất thêm 3–15 ngày tùy diện tích, số tầng và đường vào công trình.
Chủ nhà nhận tiền trước hay sau khi tháo dỡ?
Trước. Chúng tôi thanh toán trong vòng 24h kể từ khi ký hợp đồng, sau đó mới đưa máy móc và nhân công vào công trình.
Nhà trong hẻm nhỏ, xe tải không vào được thì có nhận không?
Có. Trường hợp này dùng máy đào mini và trung chuyển bằng xe nhỏ ra đầu hẻm. Chi phí vận chuyển cao hơn nên giá thu mua sẽ thấp hơn nhà mặt tiền cùng khối lượng.
Chi phí dọn xà bần có tính riêng không?
Không, nếu phạm vi dọn dẹp đã ghi trong hợp đồng. Các hạng mục ngoài phạm vi như phá móng cọc, đục sàn tầng hầm hay san lấp mặt bằng sẽ được báo riêng trước khi làm.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có tháo dỡ được không?
Cần văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi ký hợp đồng. Chúng tôi sẽ hướng dẫn hồ sơ cụ thể khi khảo sát.
Liên hệ khảo sát và báo giá
Gửi cho chúng tôi địa chỉ, diện tích và vài tấm ảnh công trình, bạn sẽ có lịch khảo sát trong 1–2 ngày và báo giá bằng văn bản sau đó 24h. Xem thêm thông tin tại trang liên hệ.
Có. Nhiều chủ nhà băn khoăn không biết nhà cũ của mình có "đủ điều kiện" để bán hay không. Chúng tôi thu mua nhà cũ còn nguyên kết cấu, không phân biệt nhà cấp 4, nhà tầng hay nhà ống. Giá thu mua dựa trên vật liệu thu hồi được (sắt thép, gỗ, cửa, mái...) sau khi khảo sát thực tế tại công trình.
Có, nhưng mức giá sẽ khác tùy mức độ xuống cấp — đây là điều nhiều khách hàng chưa rõ trước khi gọi khảo sát. Với nhà xuống cấp nặng, giá trị vật liệu thu hồi thấp hơn nên phần chênh lệch có thể ít, thậm chí chuyển sang hình thức tháo dỡ có phí nếu vật liệu không còn giá trị thu hồi. Chúng tôi sẽ nói rõ trường hợp của bạn thuộc diện nào ngay sau khi khảo sát.
Có. Đây là lo lắng phổ biến của nhà trong hẻm nhỏ vì sợ xe cẩu, xe tải không vào được hoặc thi công ảnh hưởng hàng xóm. Chúng tôi có kinh nghiệm thi công trong hẻm nhỏ, sử dụng thiết bị cỡ nhỏ phù hợp và vận chuyển vật liệu theo từng đợt để hạn chế tối đa ảnh hưởng đến nhà lân cận.
Có. Chủ nhà xưởng, kho cũ thường lo giá trị công trình lớn nhưng không biết định giá thế nào cho đúng. Vì nhà xưởng, kho thường có khung thép và mái tôn giá trị cao, chúng tôi cử đội khảo sát riêng, cân đo cụ thể khối lượng thép và diện tích mái để đưa ra mức giá chính xác nhất.
